咸陽一小區(qū)私自漲物業(yè)費！可否更換管理方？

小魚

既不是物業(yè)

也不是業(yè)委會

卻以業(yè)委會的名義收取各項費用

并且私自上漲小區(qū)物業(yè)費

咸陽一小區(qū)業(yè)主們不愿意了！

咸陽曲景花園小區(qū)部分業(yè)主反映，數(shù)年來，管理小區(qū)的人員既不是物業(yè)公司也不是業(yè)委會，卻以業(yè)委會的名義收取各項費用，且小區(qū)管理上存在諸多問題。對此，“代管理方”負責人楊某表示，他們只是業(yè)主，確實沒有資質，小區(qū)物業(yè)費很低，他們都是為了給居民服務。目前，部分業(yè)主欲重新選舉業(yè)委會，能否成功，結果還不明晰。

業(yè)主：小區(qū)管理方身份尷尬  問題多多

3月21日，家住咸陽市秦都區(qū)曲景花園小區(qū)的鄭女士反映稱，該小區(qū)自2008年開始入住，共有12棟樓，600多戶。2010年10月以前，小區(qū)由一家物業(yè)公司管理。此后，通過合法手續(xù)，小區(qū)成立了業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)從此由業(yè)主委員會自主管理，不再聘請物業(yè)公司。

“按照陜西省物業(yè)服務管理條例相關規(guī)定，業(yè)主委員會成員任期除議事規(guī)則另有規(guī)定外，一般為三年，按理說，到2013年10月，小區(qū)業(yè)委會就應該改選，但從2013年至今，管理曲景花園小區(qū)的十幾個人雖然一直自稱為業(yè)委會，卻根本沒有經(jīng)過選舉，也沒有備案，不具備業(yè)委會的資格，秦都區(qū)西蘭路街辦稱他們?yōu)椤芾矸健！编嵟空f， “代管理方”管理小區(qū)數(shù)年，收取物業(yè)費、電費、停車費等費用時，蓋的都是“咸陽市秦都區(qū)曲景花園業(yè)主委員會”的公章，“這屬于冒名頂替”。她還表示，這些年來，不少業(yè)主對于代管理方在小區(qū)管理上頗有怨言。

“首先就是賬務不公開，物業(yè)費、停車費、廣告費、租賃費等，收了多少支出多少業(yè)主都不知情，代管理方也不告知。其次，小區(qū)環(huán)境臟亂差，一些住戶私搭亂建，讓草坪變成菜園。再次，盲目收取公共區(qū)域停車費，把小區(qū)變成了停車場，造成停車位占用綠化面積、消防通道、單元門口，造成安全隱患。此外，小區(qū)還存在冬天暖氣不熱，電梯經(jīng)常出故障、搭建違建出租等一系列問題。”鄭女士說。
據(jù)了解，近期部分業(yè)主和代管理方之間的矛盾激化，主要是因為去年底代管理方提出對小區(qū)物業(yè)費和停車費進行調整?！?br />
鄭女士介紹稱，“2021年12月4日，代管理方貼出通知，稱依據(jù)《咸陽市物業(yè)服務收費管理實施細則》，按照政府指導價，將高層物業(yè)費從0.55元/月/㎡上調至1元/月/㎡，將多層物業(yè)費上調至0.4元/月/㎡；將停車費從70元/月下調至40元/月。對此，很多業(yè)主不認可，認為漲價起碼應該經(jīng)過業(yè)主大會的同意，代管理方服務水平?jīng)]有提高，物業(yè)費憑啥提高?！?br />

代管理方：收費低，服務相應就少

3月21日下午，在曲景花園小區(qū)走訪時看到，小區(qū)綠化帶里確實存在亂搭亂建、種菜等情況。此外，為了停車，很多車位侵占了綠化帶，也有車輛堵著消防通道。有多人表達了對物業(yè)管理不滿的地方。

21日下午，代管理方負責人楊某表示，他們一共有18個人，平時給小區(qū)提供物業(yè)服務。他們確實不是業(yè)委會，也不是物業(yè)公司，身份都是業(yè)主，多年來參與物業(yè)管理，主要還是為了給群眾服務。

“18個人中工資最低的只有1600多元，高的2000多元。小區(qū)之前物業(yè)收費之所以低，就是得益于物業(yè)費是由業(yè)主自主管理。2021年底，我們按照政府文件調整物業(yè)收費價格，算下來，相比之前，居民每月只多交10到30元。但是如果引入專業(yè)物業(yè)公司，收費肯定不會像現(xiàn)在這么低?！?楊某說。
對于不公開賬目的問題，楊某稱此前是公示的，由于很多業(yè)主不懂，問東問西，后來干脆就不公開了。對于停車位侵占綠化帶等問題，楊某稱，主要還是為了滿足小區(qū)居民的停車問題，代管理方人手有限，發(fā)現(xiàn)堵塞消防通道的問題，都會提醒車主。代管理方收費低，資金有限，能提供的服務相應就少。
面對部分業(yè)主的質疑，楊某表示，對方這是故意找茬，想取而代之。自己現(xiàn)在也不想干了，如果其他業(yè)主能推動重新選舉業(yè)主委員會，她表示歡迎。

西蘭路街辦：正在進行民意調查

21日下午，在秦都區(qū)西蘭路街辦，該辦社區(qū)發(fā)展辦公室張主任介紹稱，近期自己一直在協(xié)調處理曲景花園部分業(yè)主和代管理方之間的問題?！皸钅呈堑谝粚脴I(yè)委會的副主任，后來主任辭職，楊某成為了業(yè)委會主任，但由于他們未備案，現(xiàn)在不算業(yè)委會，只能稱作代管理方。該小區(qū)數(shù)年前就曾組織過一次業(yè)委會換屆改選，但過程發(fā)現(xiàn)有人提交的資料造假，公安還介入了調查，那次改選隨后被叫停，此后再未進行過，楊某等人便一直在管理小區(qū)?！?張主任說。

“這次收到部分業(yè)主希望成立新業(yè)委會的意見后，街辦召集雙方進行了座談，建設路社區(qū)于3月7日發(fā)布通知，號召小區(qū)業(yè)主在5個工作日內帶著房產(chǎn)證來領取、填寫民意調查表，我們希望能摸清到底有多少業(yè)主希望重新選舉業(yè)委會。通知發(fā)出后不久，咸陽進入抗擊疫情的緊張時刻，民意調查工作暫停。目前收集到多少民意，是否會延長時間，需要從社區(qū)了解情況后，才能回復。” 張主任說。

對于此事，秦都區(qū)西蘭路街辦黨工委周副書記表示，群眾提出了重新選舉業(yè)委會的訴求，社區(qū)和街辦將會按照相關規(guī)定逐步辦理。

規(guī)定：

業(yè)主可共同決定選聘和解聘物業(yè)服務人

據(jù)了解，根據(jù)《陜西省物業(yè)服務管理條例》規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及其他承擔政府基層管理職能的機構，組織、指導和協(xié)調本轄區(qū)內各物業(yè)服務區(qū)域業(yè)主大會的成立，業(yè)主委員會的選舉和換屆。

業(yè)主共同決定事項，可以采取召開業(yè)主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（六）項至第（八）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會會議投票表決應當為實名投票。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場討論或者書面征求意見的方式，也可以通過業(yè)主決策網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等互聯(lián)網(wǎng)方式進行。

關于老舊小區(qū)存在管理亂象

不止曲景花園一個小區(qū)

有些小區(qū)沒有物業(yè)

只有所謂的“收費員”

當然，服務與管理更是無從談起

這些問題如何破解

成立業(yè)主委員會是新出路嗎？